El síndrome del propietario de vivienda maltratado

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“No creo que la gente pueda mantenerse estúpida eternamente”, dice Richard Plaster, presidente de la empresa constructora de vivienda de Las Vegas, Signature Homes, e importante defensor de la gente que abandona sus casas. Cree que más gente abandonará sus viviendas al ir bajando los precios de las mismas. “La gente que sigue pagando su hipoteca va a perder”.

Y perderá mucho si tiene razón A. Gary Shilling. Este señala que normalmente el inventario de viviendas es de 2,5 millones de unidades. Actualmente es de 4 millones, pero eso no es todo, escribe Shilling,

Al ir aumentando los desahucios, se hará visible un inventario “en la sombra” de hasta 500.000 viviendas adicionales, ya que mucho más estadounidenses elegirán vender en lugar de soportar mayores bajadas de precios.

Debido a este excedente, Shilling ve los precios cayendo otro 20% a partir de aquí, dejando los precios nacionalmente un 45% por debajo de su máximo en abril de 2006.

Los últimos datos no son prometedores. Las ventas de viviendas en EEUU disminuyeron en mayo a su nivel más bajo en seis meses, con la mediana de precios cayendo a un 4,6% por debajo de su nivel hace un año.

¿Pero por qué alguna gente sigue pagando esta situación perdedora? Económica y emocionalmente, simplemente no tiene sentido. ¿Está esta gente diciendo: “un contrato es un contrato, pagaré lo que sea. Me resigno a hacerme el harakiri con mi espada hipotecaria?

Después de todo, una hipoteca es como un contrato matrimonial: “Honrar, amar y respetar hasta que la muerte nos separe. En la riqueza y en la pobreza, en la salud y en la enfermedad”.

Muchos esposos se mantienen en matrimonios que funcionan mal. No hay honra ni honor, solo asco y odio. Pero algunas parejas siguen juntas por los niños o porque sus creencias religiosas le prohíben el divorcio o debido a la presión familiar.

Y en el extremo de un cónyuge maltratando al otro, ¿por qué el cónyuge maltratado sigue ahí, llevando gafas de solo para esconder los ojos negros y dando falsas excusas para costillas rotas o moratones? ¿Por qué se puede mantener ese tipo de relación? Es simplemente algo irracional.

“Porque tomaste esos votos matrimoniales de honrar, amar…”

Lenore Walker es la pionera en el campo del síndrome de la esposa maltratada, con su libro The Battered Woman. Ella cree que experimentar los ciclos repetidos de violencia puede hacer que una esposa desarrolle “desamparo aprendido”, un estado psicológico identificado por el psicólogo Martin Seligman. Los abusados creen que no tienen control sobre su situación y están convencidos de que es imposible escapar. Su motivación para escapar disminuye a hacerse cada vez más pasivos.

Walker explica que los ciclos constantes de violencia y reconciliación generan las siguientes creencias:

Los abusados

  • Creen que la violencia es culpa suya.
  • Son incapaces de atribuir a otros la responsabilidad de la violencia.
  • Temen por su vida y las vidas de sus hijos.
  • Tienen una creencia irracional en que el abusador es omnipresente y omnisciente.

Estas creencias son sorprendentemente similares las que siente esos propietarios de casas con precios por debajo de sus hipotecas.

Los abusados creen que la violencia es culpa suya. “Fue culpa mía comprar una casa en el máximo el mercado para empezar y tomar demasiado dinero prestado para hacerlo”. “Hice mi cama, ahora debo dormir en ella, sin que importe cuánto dolor financiero me cause”.

Los abusados son incapaces de atribuir a otros la responsabilidad de la violencia. “No es culpa de nadie, salvo mía”, dice la gente a toro pasado. “Nadie me obligó a firmar la hipoteca. Soy tonto. El banco no tiene que negociar conmigo”.

Los abusados temen por su vida y las vidas de sus hijos. “Mi crédito estará arruinado. No seré capaz de alquilar un apartamento. Mi baja puntuación crediticia me impedirá conseguir un empleo. No quiero desarraigar a los niños y tener que admitir que papá y mamá cometieron un error financiero”.

Los abusados tienen una creencia irracional en que el abusador es omnipresente y omnisciente. El abusador en este caso es el prestamista o dueño de la hipoteca. El prestatario teme que estos prestamistas se lleven todo lo que tienen, dejándoles sin nada y haciendo sus vidas por siempre miserables.

Al mismo tiempo, los moralizadores de los impagos refuerzan estos sentimientos. No simpatizan con los que tomar una mala decisión sobre vivienda e hipoteca. Una persona debe sufrir las consecuencias de sus acciones, se afirma.

El síndrome de la persona maltratada fue conocido inicialmente como el síndrome de la mujer maltratada (SMT) y, según Lauren Fernandez, “toda jurisdicción acepta el testimonio de síndrome de la mujer maltratada para apoyar declaraciones de autodefensa. En realidad varios estados han codificado su uso por ley”.

Sin embargo, al irse usando cada vez más el SMT en el testimonio de expertos, la teoría es criticada por pintar a las víctimas de forma unidimensional. Cuando la víctimas que han matado a sus abusadores testifican luchar emocional y físicamente contra su situación, su comportamiento muestra “señales de iniciativa y acción que son incompatibles con [el SMT]”, escribe Katherine Baker.

Los impagadores estratégicos también luchan emocionalmente con su decisión de abandonar. No son gente que compró una casa y nunca hizo un solo pago. Venden activos, recortan gastos y hacen todo lo posible para pagar sus cuotas. Al final acuden a su prestamista para negociar un acuerdo, pero la mayoría de las veces son rechazados.

Dayna y Scott Merritt compraron su casa de 185 m2 en North Las Vegas, Nevada, por 385.000$, pero cinco años después solo vale 180.000$ y la pareja se pregunta si deberían seguir pagando por una casa que nunca será un activo (neto).

“No hemos aguantado. Pero no ha sido un ¡bravo!”, dijo a USA Today Dayna Merritt, una maestra sustituta de 43 años. “Pagamos algo que parece como si no funcionara para nosotros”.

Los Merritt pusieron 80.000$ de entrada y aun así el padre de Scott ha calculado que la pareja estará en deuda hasta 2020. “Todos los meses”, dice Dayna Merritt, “me pregunto: ‘¿Por qué estamos pagando esto?’”

Después de empezar el proceso de modificación del préstamo hace dos años, los Merritt lo dejaron “porque había informes de intento fallidos de ortos en el vecindario y las noticias”.

A los amigos de Merritt al otro lado de la calle, Rachael, 41, y Joseph Stewart, 46, también se les ha acabado la paciencia con su hipoteca y han dejado de pagar esperando que su prestamista altere su préstamo.

Los Stewart han recortado gastos e incluso intentado limpiar las parcelas delanteras de las casas vacías en el barrio. Pero cuando un policía llegó a su puerta buscando a un vecino que estaba alquilando una casa similar a la suya por mucho menos, esa fue la gota que colmó el vaso. Originalmente el barrio prohibía los alquileres.

Belinda y William Haag adelantaron 82.000$ de su casa de North Las Vegas. La pareja paga más de 2.000$ al mes por la hipoteca, pero no podrían alquilar la misma casa por la mitad. Los Haag esperan vender a corto plazo, pero se irán si el prestamista no coopera.

Algunos analistas creen que el número de impagos estratégicos ha llegado al máximo, pero estas historias revelan la verdad. Los que han estado pagando están cansándose, financiera, mental y emocionalmente.

El servicio inmobiliario Zillow dice que el 85% de los propietarios de Las Vegas están en deuda. CoreLogic cree que el 66% de los propietarios de viviendas de Nevada deben más de lo que valen sus viviendas. El porcentaje nacionalmente es del 23%.

“Sí me preocupa porque al bajar más los precios, esto podría proporcionar más incentivos para que al gente impague estratégicamente”, dijo a VEGAS INC Nasser Daneshvary, director del Instituto Lied de Estudios Inmobiliarios de la UNLV. “Siguen debiendo la misma cantidad de dinero a los bancos, pero creo que la cosa está lo suficientemente mal como para que los asuntos éticos se conviertan en menos importantes para la gente”.

Y mientras el mercado continúa empeorando, el intermediario de Las Vegas, Frank Nason, se preocupa:

Amigos y socios que nunca habrían considerado abandonar hace un año o 18 meses lo están haciendo ahora. Se trata del lúgubre aspecto del futuro. Ven que van a pasar décadas antes de que haya alguna buena noticia para su casa.

Están quienes juzgan a los cónyuges que abandonan un mal matrimonio, Igual que a quienes deciden mantenerlo. Es inmoral a ojos de algunos abandonar incluso la relación más abusiva, debido a los votos matrimoniales. Al mismo tiempo, mucha gente no puede entender por qué un cónyuge maltratado no se limita a irse, pensando que es estúpido jugarse vida y salud.

Los libertarios podrían intervenir y  decir que si un cónyuge ha sido agredido, el proveedor de servicios policiales acudirá para proteger al maltratado del maltratador. El maltratador será castigado y el maltratado será indemnizado.

Pero el sistema de justicia penal no funciona así. Los maltratadores estaban protegidos en el pasado y siguen siendo difíciles de perseguir. Y si el maltratador tenía amigos en la comisaría de policía, trabaja allí o tiene contactos en el ayuntamiento, el estado le protegía. “La licencia de matrimonio en nuestra sociedad también parece servir como una licencia para la violencia”, escribe Walker.

En el caso del lío de las hipotecas, el gobierno federal está protegiendo a los prestatarios y dueños de hipotecas. Fannie y Freddie son la administración y los demás grandes tenedores de hipotecas tienen muchos amigos en Washington. En lugar de permitir que quiebren U(con estas hipotecas infracolateralizadas vendidas en una subasta por quiebra a nuevos compradores que con toda probabilidad negociarían con los hipotecados), los tenedores de hipotecas, que a menudo no pueden demostrar que poseen estas, rechazan negociar con los hipotecados hasta que un impago de una cuota consigue la atención del prestamista. En el raro caso de que se consume una negociación, solo ajuste los plazos del pago. Pero es la cantidad principal del contrato la que debe rebajarse.

Los libertarios dirán: “Espera un momento. Los propietarios sabían en qué se metían cuando firmaron los documentos. Los términos del contrato no cambiaron. Los bancos no se han convertido en maltratadores. Además”, afirman, “tu analogía no vale, porque ninguna mujer se casaría con un hombre que mostrara tendencias violentas”.

Pero por supuesto eso no es verdad. Una víctima, cuya historia se cuenta en The Battered Woman, afirma:

No tenía ni idea de que era físicamente violento hasta seis meses después de casarnos. Antes de casarnos, había amenazado con quemar mi casa y secuestrarme si no me casaba con él. También amenazó con matar a mis padres.

Eso no impidió a “Anne” casarse con este hombre abusador. Cuando él dijo esas cosas, dice ella, en cierto modo ella le creía y cierto modo no.

Bueno, ella se lo buscó, dirían algunos. Es mejor que se aguante y espere que las cosas mejoren. Pero es difícil imaginar incluso que esa gente crea eso si la víctima es su propia hija o hermana. Igualmente, la gente que sabe que alguien que haya impagado estratégicamente es un 82% más probable que al menos declare su voluntad  de hacerlo también, según la investigación de Luigi Guiso, Paola Sapienza y Luigi Zingales. “Las consideraciones sociales están directamente afectadas por la frecuencia de las ejecuciones y la probabilidad de que alguien conozca a otro que haya impagado estratégicamente”, escriben los tres investigadores.

Aunque el contrato o los términos de la hipoteca no cambien, la percepción de esas condiciones sí cambia. Pagar 2.000$ al mes por una casa de 185 m2 en North Las Vegas estaba bien durante el auge. Pero si la misma casa puede conseguirse ahora por la mitad, verse obligado a pagar el doble cada mes a cambio de nada es un maltrato financiero.

El prestatario se ve atrapado y desamparado. Y cuando la otra parte en la transacción rechaza negociar, no se comunica, arrastra sus pies o da señales confusas, el prestamista (respaldado por la fuerza de la administración) es visto por el prestatario como un abusador.

Así que aunque se pueda ver a quienes abandonan hipotecas por debajo del valor como moralmente equivocados por romper sus votos hipotecarios, otros ven a los que se quedan y son maltratados financieramente como estúpidos. No importa. Mientras los precios continúen cayendo, millones escaparán antes.


Publicado originalmente el 24 de junio de 2011. Traducido del inglés por Mariano Bas Uribe. El artículo original se encuentra aquí.

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