La empresa de creación de comunidades

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Las implicaciones sociales y medioambientales relativas a la administración de la tierra como capital productivo

Se escucha mucho a la gente preocuparse por la conservación del medio ambiente, pero nadie habla mucho de crearlo. ¿Por qué no manufacturarlo competitivamente y venderlo en el mercado como cualquier otro producto o servicio, e incluso dotarle de servicios al cliente? De hecho, eso es exactamente lo que se está haciendo. El diseño medioambiental es relativamente nuevo, pero sus fabricantes están ahí, y no cabe duda de que se verá mucho más en el futuro. Para explicar esta propuesta, permítaseme primero identificar una estructura de incentivos más bien reciente y que solo ahora está adquiriendo un reconocimiento explícito en la industria inmobiliaria. Después, señalaré una tendencia empírica que lleva ya doscientos años en el uso de la tierra. A  la luz del surgimiento de unas estructuras de incentivos, esta tendencia histórica posee implicaciones inesperadas de largo alcance. Da igual que la estructura de incentivos que estoy a punto de describir se halle en su infancia, pues en asuntos relativos al progreso social siempre es la tendencia, y no la etapa en la que se encuentre, lo verdaderamente significativo. Pero antes de trazar la lógica de esta estructura de incentivos, se requiere que defina un término clave que usaré a continuación. Por el momento hablemos de la tierra como algo abstracto. La tierra como concepto económico Estamos acostumbrados a concebir la tierra como algo físico; y la describimos como algo claro, rocoso, fértil o no productivo. Pero aquellos que se dedican a este negocio dicen que el valor de la tierra viene determinado por tres factores: el lugar, el lugar y el lugar. Tiene sentido desde un punto de vista económico, por lo tanto, concebir la tierra, no como algo físico, sino como lugar, y además un lugar especial que tiene que ver con las coordenadas geofísicas solo de forma incidental. Así definida, la tierra es intangible, algo siempre cambiante, sin una oferta fija. Estamos hablando del lugar con respecto a todas y cada una de las cosas que componen su entorno, tanto de lejos como de cerca, presentes o anticipadas, que tienen alguna relevancia en relación con el uso que se le quiera dar. Esto deja fuera las características del sitio mismo, tal como la presencia o ausencia de minerales de uso, el suelo, el agua, o las construcciones de mejora. Lo que nos interesa es eso que rodea al sitio, no lo que se encuentre en el mismo. Lo cierto es que, tras haber dicho esto, los atributos físicos de un sitio pueden influenciar los usos de tierras colindantes, y en la misma medida y alcance su entorno, de ahí que tengan un valor. Pero a excepción de eso, los atributos físicos antes mencionados pueden ser comprados, vendidos, alterados o removidos del lugar sin afectar a su ubicación tal y como nosotros la entendemos. Bajo este punto de vista, lo que realmente venden los propietarios de tierras (eso que le da su valor) es su lugar con respecto a un entorno específico en el lugar o momento en consideración, presente o futuro. Un lugar que se defina meramente a partir de sus coordenadas geofísicas sin referencia al entorno es imposible de valuar; este solo es demandado en la medida en que sus alrededores tengan algún tipo de relevancia con respecto al tipo de actividades que se pretenda desarrollar. Un potencial hogar familiar se vuelve más deseable si se encuentra cerca de un colegio, o una mina cuando esta se encuentra cerca de una línea de ferrocarril que sea accesible para poder transportar los minerales, o un centro de venta al por mayor si hay gente viviendo cerca, por no mencionar los lugares de aparcamiento, redes de servicios y otras muchas cosas más. Cuando compramos o vendemos tierras, por lo tanto, estamos negociando en eso que se denomina derechos de ubicación, el derecho a situarnos nosotros mismos y nuestras actividades de forma estratégica en relación a otras gentes y actividades que se consideran relevantes para nuestro negocio. En el presente escrito, por lo tanto, “tierra” significa ubicación económica, o lugar que posee un tal uso potencial para alguien como para que esta tenga un valor de mercado. Aquí debería subrayarse que la “ubicación” así definida y el “entorno” son términos correlativos que se implican entre sí y que carecen de significado aisladamente. Si bien resulta práctico definir una parcela de tierra en función de su “extensión y límites,” o sus coordenadas geofísicas, al ser estas constantes, su lugar económico, y de ahí su valor, es algo fluctuante, que refleja el cambiante lugar/entorno del sitio junto a la subjetividad y situación de los actores. Paul Birch (2002) lo expresa de forma sucinta en términos económicos: “El valor del sitio de una propiedad es solo la suma de las externalidades dirigidas a esa propiedad a partir de otras propiedades.” La administración de la tierra como capital productivo La ventaja inmediata que un propietario puede extraer de su parcela de tierra consiste en el uso directo que este pueda hacer de la misma, tal y como lo haría un granjero o el dueño de una casa. Sin embargo, esto carece de interés para nosotros. Nuestra preocupación consiste en el tipo de incentivos que un propietario posee para poner su tierra en el mercado (que es lo mismo que decir, para alquilar su uso a otras personas). Si este vende entonces se quedará fuera de escena y no cabe duda de que no tendrá ningún interés para esta discusión. Pero si opta por alquilarla a otros reteniendo la titularidad sobre la misma, este podría quedarse en escena durante mucho tiempo. Él no podrá usar la tierra para sí mismo, pero estará en una posición fuerte en relación con la posesión y administración de la misma. Aquí la posesión y el uso se desasociarán. Esta es la situación que queremos estudiar (y con más razón si uno dispone de varios arrendatarios). En caso de que se dé un solo arrendatario, la discusión que sigue a continuación carecerá de todo interés. Pero con varios arrendatarios, esta comienza a volverse significativa, pues un alquiler de estas características tiene mucho de comunidad.[i] Cuando la propiedad se separa del uso y el dueño ya no dispone del uso directo de la tierra, ¿qué incentivos posee con respecto a la misma? ¿Cómo puede este maximizar sus ventajas en relación con la misma en el largo plazo? De la única manera en que podrá hacerlo es por medio de aportar un valor añadido al lugar para poder obtener unas mayores rentas de sus arrendatarios/usuarios presentes o futuros. ¿Y esto qué implica? Tal y como hemos sugerido más arriba, el uso que se haga del lugar se encuentra facilitado, y en verdad posibilitado, por la idoneidad del lugar para desarrollar la actividad en cuestión. Esta idoneidad depende de lo que la gente esté haciendo en otros lugares, y la actividad propuesta, o la falta de una, por turno afecta al valor de esos lugares creando un proceso sistémico que cambia de forma constante con la cultura, individuos y tecnología, también cambiantes. Por medio de modificar los entornos de un lugar (y por lo tanto, su ubicación económica) de tal forma que mejor se adapte a la gama de usos propuestos, el propietario la hace más valiosa para con los presentes o futuros arrendatarios (que en tal caso estarán dispuestos a pagar un precio más alto por la misma). Lo significativo desde un punto de vista social más amplio es que los propietarios, de forma individual y colectiva (que es gente que se encuentra más especializada en la administración de lugares que en su uso) disponen de un incentivo para optimizar el entorno en relación con los usuarios presentes y futuros, creando valor de mercado en el proceso y ayudando a armonizar el uso de la tierra por toda la comunidad. Estos constituyen, de forma colectiva, la agencia natural de libre mercado de la coordinación y planificación del uso comunitario de la tierra. Estos disponen de un incentivo económico para convertirse en promotores medioambientales. El propietario de un centro comercial local, por ejemplo, se preocupa por todas las cosas sobre las cuales tenga control dentro del mismo y que tengan relevancia ecológica para el alquiler individual de los sitios, como que haya una combinación adecuada de tiendas para crear una mayor tirada en el área de mercado que se abastezca (teniendo en consideración  los niveles de ingresos, la cultura y las necesidades especiales de ese mercado en particular). Este también se ocupa de que los gestores de esas tiendas constituyan un equipo de ventas eficiente, que cada uno de ellos se capaz de cooperar de mil maneras, como por ejemplo, participando en promociones conjuntas, la consulta de clientes, el tener buena apariencia, el mantenimiento de horarios normales, o la alerta mutua y sin demora en cuestiones de seguridad. A este también le debe preocupar tener zonas de parking adecuadas y el mantenimiento de un entorno atractivo en las áreas compartidas. Pero como ecologista comprometido, este también se preocupa por una gran cantidad de cosas que quedan fuera del centro comercial y que afectan a todos y cada uno de los lugares que ofrece para alquilar dentro del recinto. Él, por supuesto, se preocupa de las cosas más obvias, como la idoneidad de las carreteras y otras formas de transporte que lleven al centro comercial en su área de negocios. Pero este también debe querer que la comunidad sea en sí misma pudiente, pues ello implica una base de consumidores más rica para los comerciantes que ocupan esas tiendas. Así en el interior del centro, como en las áreas colindantes de la comunidad: una de las cosas que más afectan la utilidad y valor de la tierra y, a partir de ahí, la afluencia de los habitantes, consiste en la presencia o ausencia de servicios tales como una fuerza efectiva de seguridad y justicia, la provisión y el mantenimiento de calles y parques bien situados, los sistemas de aguas y alcantarillas, el tendido eléctrico y otros servicios, etc. En tanto que dueño de un centro comercial, por lo tanto, a este le interesa la calidad de la dirección dentro del mismo y, del mismo modo, la calidad de la dirección en la comunidad entera que se sitúa en los alrededores, que es lo mismo que decir, la calidad del gobierno local. Pero este no es el único con estas preocupaciones. Este es uno de tantos individuos que pertenecen a una comunidad creciente de propietarios, y a todos ellos les interesa que los servicios municipales de la comunidad que les hospeda estén bien llevados y no cuesten mucho dinero, tanto si ello implica el control, la supervisión informal, el subsidio, o la provisión directa de estos servicios por parte de ellos mismos, de forma individual o colectiva. Ahora bien, un pequeño propietario, que quizás alquile o rente a un solo inquilino, tiene pocas esperanzas de mejorar o rediseñar el entorno de esa pequeña parcela al objeto de hacerla más atractiva al ocupante. Este se encuentra casi tan indefenso como un propietario que use la tierra directamente. Este la alquila para que se use en lo que sea y al nivel que el entorno colindante le permita teniendo muy poco control individual sobre la forma en que las infraestructuras son provistas. Si este busca cualquier tipo de mejoras, es tarea del Ayuntamiento el hacerlo en su lugar. Pero en la medida en que este aumente sus posesiones o se asocie con otros para obtener propiedades con una extensión más apropiada, y comience a alquilar no a uno sino a varios propietarios, poseerá cierta influencia sobre el entorno. Este ahora podría encontrar viable la construcción de infraestructuras para sus múltiples inquilinos. Pero incluso ya antes de ello, este verá cómo crea entorno por el mero hecho de alquilar a varios inquilinos, pues cada uno de ellos se convertirá en un factor para el resto en cuanto al medio mismo. Esto ha sido llevado a grandes niveles de sofisticación en la selección y disposición de los arrendatarios de centros comerciales. Pero, para volver al dueño del centro comercial, su tarea supera con creces la mera selección y disposición de los usuarios de tierra en sinergia óptima y la construcción posterior de infraestructuras para su uso. Por medio de promover un liderazgo proactivo y creando sobre la base de principios de renta que faciliten la vida comunitaria, este también crea de forma efectiva infraestructuras sociales. Este sitúa el foco de atención sobre la miríada de factores medioambientales que afectan los usos de la tierra en ese lugar para poder facilitar la interacción en una comunidad de rentistas y arrendatarios bastante compleja. Del mismo modo en que el medioambiente es ciego ante los límites artificiales de la propiedad, las preocupaciones del propietario también lo son en nombre de sus inquilinos. En la medida en que este logre el éxito a la hora de dotar de valor a la tierra, estará en una mejor posición económica para influenciar los factores medioambientales que se sitúen más allá de sus dominios, tanto de forma directa como cooperando con otros propietarios de tierra que posean preocupaciones similares. Es virtud de este incentivo medioambiental que se lleva desarrollando en el mercado durante los dos últimos siglos un papel empresarial distintivo para el propietario de tierras. En lugar de proseguir en su propia parcela como todo el mundo en tanto que consumidor medioambiental, algunos propietarios se han especializado y separado del resto por medio de administrar sus tierras en beneficio de esos que ahora son sus clientes. Al hacer esto, estos propietarios están administrando sus tierras como capital productivo en el mercado. Sus labores consisten en la producción y publicitación de un medio óptimo para el hombre. En la medida en que esta empresa ha crecido, así lo ha hecho el know-how que la acompaña. Por más inconsciente y no planeada que sea, la expansión de esta empresa revela las líneas generales de un nuevo paradigma de incentivos que gobiernan la producción y distribución de bienes comunitarios. Sin mayores menciones, poco discutido por los comentaristas sociales pero con una apariencia de cambio inevitable, este paradigma ha aumentado de forma manifiesta con el advenimiento y aumento de las mancomunidades de arrendatarios que se benefician de múltiples ingresos en todos los ámbitos de la empresa inmobiliaria comercial. El aumento de las mancomunidades de arrendatarios Las mancomunidades de arrendatarios representan la implantación de formas de posesión de la tierra en entornos urbanos que han caracterizados a las sociedades agrarias durante milenios. En ello consiste el mantenimiento general de la titularidad sobre la tierra intacto pero parcelando su uso entre varios usuarios mediante el alquiler de la tierra. Las mejoras in situ, por otro lado, pueden ser adquiridas por cualquiera en función de cuáles sean las circunstancias particulares. Las mancomunidades de arrendatarios constituyen de esta manera la antítesis de las subdivisiones inmobiliarias, tal y como los bloques de apartamentos y la construcción planeada de unidades donde se da una subdivisión fragmentada de los títulos de propiedad. Las urbanizaciones así fragmentadas nunca podrán convertirse en propiedades de tipo comercial. Aunque se trata de un principio más bien antiguo y muy extendido, hoy en día las mancomunidades de arrendatarios destacan como un fenómeno americano. Desde su aparición por primera vez durante el segundo cuarto del siglo XIX, estas crecieron junto a una tendencia de mercado que aumentó tras la segunda guerra mundial, que fue cuando aumentaron de forma dramática su número, tipo, tamaño y complejidad.[ii] Los empresarios que se situaban en esta línea de negocios crearon miles de ambientes que reflejaban las necesidades especializadas de una clientela que parecía poseer una gran variedad de distintos intereses: comerciantes, trotamundos, manufactureros, residentes y profesionales de todo tipo. Cada medioambiente que logró satisfacer con éxito las necesidades de mercado definió un nicho económico. En rápida sucesión, vimos el debut del hotel, los edificios de apartamentos y oficinas, o “rascacielos,” los cruceros de lujo, los campings, los aeropuertos comerciales, los centros comerciales, los parques para vehículos recreacionales (RV), los de caravanas, los coliseos, los puertos para pequeñas embarcaciones, los centros de investigación, los centros profesionales, las clínicas, los parques de atracciones, las comunidades manufactureras in situ de alquiler, los centros de estilo de vida, así como, cada vez más, la combinación e integración de estas y otras formas de propiedad para formar propiedades más amplias, más complejas y menos especializadas. En la medida en que estas propiedades se vuelven más generalizadas a través de la mezcla de sus usos complementarios, estas comienzan a parecerse a eso que estamos acostumbrados a ver como comunidades. Hoy en día algunos hoteles, por ejemplo, se comparan con pequeñas pero complejas ciudades. El hotel MGM de Las Vegas contiene áreas comerciales, oficinas de negocios, salas para convenciones, sitios de comida, capillas, teatros y galerías de arte, servicios médicos, seguridad privada, y la lista continúa. En cuanto al tamaño de la población, contando a los inquilinos registrados, los visitantes y el personal de servicio, es unas cuantas veces más grande cualquier día que Boston, Filadelfia o Nueva York durante la época de la guerra de independencia.[iii] En la medida en que los propietarios aprendieron a dotar de valor a la tierra por medio de la optimización del entorno para sus clientes, la mayor parte de los profesionales de venta al por menor y la gente de negocios de los EE. UU. abandonaros el patrón individualizador de subdivisión de los solares en las calles principales, carentes de un interés unificador de la propiedad, y se mudaron a haciendas gobernadas por la titularidad incorporada. Aquí, los propietarios organizados de tierras, de los cuales puede haber cualquier número por medio del uso de stocks y otras formas de titularidad, ofrecen muchos de los servicios que antes solo los gobiernos podían ofertar, incluyendo calles y lugares de aparcamiento, alcantarillado, desagües de emergencia, tendidos eléctricos, fuerzas de seguridad y zonas ajardinadas. En efecto, el nivel de sofisticación de los bienes de uso común que los alquileres de varios inquilinos proveen sobrepasa con creces al que ofertan los municipios. La rapidez de crecimiento de tales empresas medioambientales ha sido extraordinaria. El centro comercial al término de la segunda guerra mundial fue pequeño y experimental; en los EEUU existían menos de una docena, e incluso el nombre quedaba todavía por acuñarse. Hoy día el número de centros comerciales y bulevares en los EEUU se acerca a los 50.000 y son capaces de acomodar a tres cuartos de la actividad no automotriz de los negocios al por menor de toda la nación (ICSC 2008).[iv] Con el aumento del tamaño de las propiedades, número y diversidad de los inquilinos, los propietarios están superando su papel estereotipado. Desde receptáculos pasivos de inquilinos, estos se han traslados en empresarios. Por cada tipo especializado de alquiler mancomunado, estos se ven obligados a adaptar su estilo de gestión a las necesidades de sus clientes. Un gran centro comercial, por ejemplo, requiere un compromiso serio en cuanto a la gestión por parte de la dirección de empresa para forjar a toda la serie de mercaderes inquilinos en un equipo de retales efectivo. Los equipos necesitan un instructor, y el gestor de un centro comercial lo es. Su papel de instructor invita al mantenimiento de la paz y la moral del edificio entre tantos comerciantes tan altamente competitivos. Los vendedores reconocen que su interés empresarial centrado en la tierra le confiere a este un liderazgo potencial que solo a él le pertenece y que no podrá ser encontrado en el resto del centro comercial. A diferencia de los inquilinos a los que este sirve, que son partisanos de forma natural y se inclinan a explotar el centro comercial como algo compartido, su interés reside en el éxito del centro como un todo y de cada uno de los propietarios en tanto que miembros de un equipo. No es que este no disponga de una tienda, pues la tiene; el centro comercial es su tienda y sus inquilinos sus clientes. De forma consecuente, este se involucra y mantiene al margen al mismo tiempo, se ocupa de todo pero siendo imparcial. Los comentaristas del sector de ventas al por menor lo definen en la literatura comercial como la premisa principal del centro comercial. La lógica de la mancomunidad de arrendatarios La lógica de negocios de la mancomunidad de arrendatarios es bastante simple. Así como los empresarios del medioambiente situados en su nicho económico compiten entre ellos para ofrecer mejores precios de alquiler, los inquilinos, que también compiten entre sí, pujan el precio al alza de los alquileres que quieren y están dispuestos a pagar. Para aquellos propietarios y gestores de este mercado competitivo que tengan éxito en ofertar un medioambiente que sea tanto física como socialmente atractivo, los ingresos relativos a la tierra compensarán los costes con respecto a las ganancias. Con la tendencia continua hacia el uso mixto, cada vez se vuelve más aparente que las propiedades mancomunadas de arrendatarios son en sí mismas comunidades. Como tales, sin embargo, estas destacan en comparación con el record puntual tradicional de comunidades divididas, que solo pueden ser gobernadas desde la política. Estas subdivisiones no representan un fenómeno de mercado, que solo pueden dirigirse de forma política. Las subdivisiones no constituyen un fenómeno de mercado al no vender ningún producto y, por lo tanto, carecen de consumidores. Al no generar rentas, estas solo pueden subsistir por medio de la estimación y la extracción de impuestos. Las propiedades mancomunadas de arrendatarios, por otro lado, son empresas de negocios. Estas sirven a los consumidores y producen rentas que las vuelven autosuficientes y, a partí de ahí, sostenibles. Los ingresos de mercado no solo financian las operaciones presentes, sino que además permiten la acumulación de fondos que podrán utilizarse para renovar o construirlas de nuevo para su mismo uso u otros diferentes en esa localización u otra distinta al objeto de mantenerlas competitivas frente a otras localidades que se administren de forma similar en el mercado. En esto consiste la inmortalidad del capital productivo. ¿Por qué entonces la subdivisión es la norma en el mercado inmobiliario? Una pregunta normal surge en relación con el crecimiento y expansión de las mancomunidades de arrendatarios. ¿Por qué, a excepción de los bloques de apartamentos y los hoteles, no hay nada que sea comparable en el campo de las viviendas con lo que ha sucedido en relación con otros usos de la tierra? Aquí disponemos de subdivisiones en las asociaciones de propietarios, que David Friedman describe como gobiernos como cualquier otro.[v] Esta anomalía puede deberse a una combinación de factores. Una razón puede deberse a que la novedad tiende a manifestarse primero en la comunidad de negocios donde la competición promueve la innovación y la eficiencia solo haciendo esta su debut posteriormente en el mercado de consumidores. Es así que esta forma de alquiler de la tierra, adoptada primero por los pequeños comerciantes, todavía tenga que ser adoptada por el mercado residencial inmobiliario. En efecto, es posible que veamos los comienzos de esta tendencia en los centros de estilos de vida. Un factor diferencial puede ser cultural: la ideología americana que favorece la titularidad de la tierra en los propios dominios, una ideología que puede rastrearse hasta tiempos coloniales y que repudia los últimos vestigios del feudalismo en Europa. Un factor sin duda más importante reside en las políticas públicas, que se han resuelto en la politización a ultranza del mercado inmobiliario. Durante 80 años se ha promovido de forma agresiva las subdivisiones de casas familiares no adosadas en colaboración con el gobierno federal y con la cooperación de la industria inmobiliaria.[vi] De forma adicional, las políticas de recolección de impuestos gubernamentales discriminan contra los usos de alquiler para inquilinos. El gobierno también subsidia de forma directa la titularidad de estas propiedades a través de varios programas de seguros inmobiliarios. El hecho de que este tipo de seguros se restrinja a las subdivisiones de hogares que cumplan los requisitos impuestos por las asociaciones de propietarios obliga de forma efectiva a la subdivisión de las viviendas debido a la consideración por parte de los constructores de que sus productos deben cumplir los requisitos requeridos para la adquisición del seguro federal si quieren mantenerse competitivos en el mercado. Además, el aumento de los impuestos a tasas por encima de las ganancias de capital promueve las venturas comerciales de corto plazo en detrimento de las más conservadoras de largo plazo, lo cual se resuelve en la subdivisión de las viviendas. Finalmente, a nivel local, muchas municipalidades requieren que los promotores construyan subdivisiones con afiliación obligatoria a la asociación de propietarios, pues tales urbanizaciones aumentan la base impositiva para el gobierno al mismo tiempo que se pasan los costes de las infraestructuras y los servicios a la asociación misma. No cabe duda de que cualquiera de estos factores cumple su papel, pero comprender como deben sopesarse entre sí requiere de estudios empíricos e históricos. El factor relativo a las políticas públicas es tan grande como para sugerir que la ubiquidad de las subdivisiones sobre los alquileres del mercado residencial inmobiliario tenga su causa en la distorsión del mercado más que en las preferencias de los consumidores. Hasta aquí la explicación es cultural y psicológica, sin embargo, también sabemos que los cambios son posibles y que estos pueden darse de forma rápida, tal y como puede evidenciarse a través de la interesante historia del abrupto cambio sufrido en los bloques de apartamentos de la ciudad de Nueva York, que pasaron del desprestigio a la respetabilidad de la noche a la mañana durante el siglo XIX (Cromley 1990). Las implicaciones sociales Se provea como se provea, es importante reconocer que los servicios comunes y las instalaciones como las calles, los parques y la seguridad pública, atañen a los lugares en lugar de a las personas en cuanto tales. Los individuos extraen beneficios de los mismos solo como ocupantes del lugar que se ven así servidos. De esta forma cuando los propietarios de tierras venden o alquilan un lugar a cambio de rentas, están en verdad actuando como proveedores de servicios de mercado y otros servicios medioambientales que les unen al lugar así provisto. Manteniendo eso en mente, imaginemos un escenario de predicción proporcionado por Spencer Heath en 1936.[vii] En primer lugar, este señaló que las comunidades tienen dueños aunque se encuentren en sí mismos desorganizados. Este entonces predijo que en la medida en que los propietarios empresariales aumenten en número y comiencen a darse cuenta de que lo que venden a cambio de un precio son las instalaciones medioambientales del lugar que alquilan, entre las cuales se encuentran los servicios públicos de la comunidad que los acoge, estos comenzarán a gestionar y proveer tales servicios públicos. En efecto, si la comunidad de propietarios de tierras son comerciantes de servicios públicos, entonces en un sentido estricto los empleados públicos son sus agentes, incluso en el caso de que estos no sean pagados o supervisados directamente por aquellos. Así, los propietarios comunitarios de hoy en día podrían asemejarse a los propietarios de comunidades hoteleras que permiten que sus trabajadores sean escogidos por el clamor público, sin supervisión o salarios, para que se financien a sí mismos y las operaciones hoteleras de la forma que estos consideren más óptimas a través del bolsillo del cliente. Pero en la medida en que los empresarios propietarios de tierras crezcan en número y se hagan conscientes de su papel funcional, no solo en la publicitación y distribución de jurisprudencias de los lugares y recursos en el presente, sino también en la producción de servicios públicos (o medioambientales), comenzará a tener sentido para cierto número de ellos el ejercicio de políticas de presión a través de asociaciones mercantiles que se pongan a favor del interés público. Partiendo en primer lugar de un trabajo honesto que persigue la transparencia fiscal en los gobiernos locales, éstos procederán a otorgar privilegios y exenciones a los propietarios de tierras en general en relación con los impuestos y demás cargas burocráticas y, de forma eventual, a la exención total de los impuestos en las tierras que usen ellos mismos asumiendo el coste y supervisión de la administración pública. En la medida en que el uso de la tierra se libere de presiones junto al comercio y la industria, tanto más negocios se crearán y tanto más subirá la demanda por la tierra y su uso, lo que repercutirá en la subida del precio de la tierra permitiendo la compensación de los dueños a través de las mayores rentas. Como los ingresos solo son posibles a través de la producción, es solo a través del aumento de la producción que las rentas, y el valor de la tierra, pueden aumentar. Es de esta forma que los servicios públicos y comunitarios se convierten en una empresa de libre mercado. Heath vio que esto pondría en práctica la intuición de Henry George de que los alquileres relativos a la tierra constituyen una forma natural de organizar los ingresos relativos a los servicios públicos. Esto tendría lugar, no a partir de la dotación de un valor impuesto a la tierra por medio de los impuestos, sino como fruto de un proceso normal de negocios en la medida en que los propietarios de tierras vean la oportunidad de mejorar de forma dramática el valor de sus tierras y así sus ingresos, por medio de relajar las presiones fiscales y el hostigamiento burocrático a los propietarios de tierras (incluyendo las guerras que se financian con dinero público) y proporcionando una amplia gama de servicios públicos eficientes. Conclusión y pronóstico Si la tendencia histórica hacia los negocios y administración de la tierra en tanto que capital productivo continúa y no se limita a través de la intervención política, parece inevitable, si se parte de la lógica de la situación tal y como la explica Heath, que el número creciente de empresarios medioambientales, que es lo mismo que decir los propietarios comerciales, i.e., de los ingresos surgidos a partir de la empresa inmobiliaria y, de forma especial, de las propiedades mancomunadas de arrendatarios, se asocien mutuamente para aumentar sus ingresos. Su meta será la mejora de la productividad de los propietarios de tierras por medio de la relajación de todo tipo de impedimentos políticos y proporcionando servicios comunitarios óptimos. Históricamente, al ser pequeños y estar divididos, los propietarios han tenido poco poder a la hora de poner en práctica cualquier mejora significativa  fuera de su pequeña parcela. El aumento en el número y capacidad de las propiedades mancomunadas de arrendatarios está cambiando esta perspectiva. En la medida en que las asociaciones de comercio se desarrollen y crezcan en número, su afiliación llegará a incluir no solo los intereses mayoritarios de los propietarios de tierras, sino el de esos que posean pequeñas propiedades mancomunadas de arrendatarios, e incluso las de propietarios unitarios de inmuebles, pues las asociaciones de comercio son vistas como una mejor vía para promover mejoras que los propios ayuntamientos. Es así que veremos cómo organizaciones de tipo mayoritario dispondrán de recursos sustanciales dedicados a la promoción de los intereses públicos. De especial interés para los fundadores de tales firmas será la prosperidad y bienestar de los inquilinos y las propiedades, que estos verán como algo interconectado y dependiente de la comunidad de acogida. En la medida en que las asociaciones inmobiliarias crezcan y desarrollen y las ciudades prosperen, la empresa medioambiental se organizará de forma inevitable a un nivel estatal y regional, pudiendo asumir responsabilidades cada vez mayores sobre el entorno tanto físico como social. Estas asociaciones se preocuparán de la seguridad regional, los parques y las comunicaciones, tal y como hacen los centros comerciales hoy en día a menor escala cuando construyen pequeñas carreteras y otras instalaciones públicas distribuyendo el costo entre ellas una vez construidas. Estos se organizarán en torno a grupos de presión que actuarán, por primera vez, en nombre del interés público general en lugar de promover otros intereses especiales. Medio siglo antes de que las mancomunidades de arrendatarios aparecieran en los EEUU, Adam Smith (1901, 365) describió la congruencia que vio entre los intereses de los terratenientes y del público en general. De una forma que este nunca pudo prever, la presente discusión confirma esta amplia declaración de principios:

El interés (de los terratenientes) se conecta de forma estricta e inseparable con el interés general de la sociedad. Sea lo que sea lo que cada uno de ellos promueva o impida a unos también se promoverá o impedirá a los otros. Cuando el público delibera sobre cualquier tipo de regulaciones relativas al comercio o la policía, los propietarios de tierras no lo pueden falsear al objeto de promover sus propios intereses; por lo menos, en caso de que tengan un conocimiento razonable sobre tales intereses.

Esta puesta en línea de los intereses de los propietarios con los de los usuarios de las tierras, siendo estos en última instancia el conjunto de la sociedad, se explica por el hecho de que el valor de la tierra sea una función total del medioambiente (MacCallum 2008). Pues un sistema de intercambios voluntarios solo puede surgir en una comunidad medioambiental segura y protegida que sea suplida con servicios comunitarios para todos (la etimología de la palabra “comunidad” parece que es com-munitus, un lugar público protegido y defendido). En la medida en que una economía evoluciona, este concierto de intereses se vuelve incluso más pronunciado; pues siempre que un individuo renuncie al uso directo de sus tierras y la administre en su lugar como capital productivo alquilándosela a otros, este adquirirá un interés en promocionar el bienestar de los demás y la mejora del medioambiente. Este se ha especializado en la gestión de la tierra de forma separada a su uso, convirtiéndose así en un promotor medioambiental cuya preocupación reside en la comunidad en su conjunto, pues esta, en su conjunto, aunque sea de forma atenuada, determina la productividad de la tierra y la de sus inquilinos. Es digno de mención que hace más de 80 años Spencer Heath no propusiera ninguna reforma social sino que solo predijese el curso futuro de los acontecimientos, extrapolándolo de los procesos de libre mercado tal y como este los conoció en su día a partir de los sucesos que tuvieron lugar en su entorno. Si el escenario que predijo es el correcto, la empresa comercial inmobiliaria descubrirá que es de su propio interés asumir de forma voluntaria la provisión total de servicios públicos tanto de forma local como regional. El primero de estos servicios será el de eximir de impuestos a los usuarios de la tierra, aliviándoles la presión provocada por las muchas cargas políticas de gobierno. De esta manera, será posible promover la prosperidad general a través de la liberalización del comercio y la industria al mismo tiempo que se otorga de valor a la tierra para sus inversores. Por medio de asociaciones locales y regionales de bienes raíces, cada barrio competirá con el siguiente, cada comunidad con su contigua, y cada región con las demás. La provisión competitiva de bienes públicos se encontrará entre una de las empresas más rentables. Conclusión Al comienzo de este artículo, me dispuse a captar la atención del lector por medio de proposiciones bastante estrafalarias. He dicho que el medioambiente humano, tanto físico como social, se parece a cualquier otro bien o servicio en el hecho de que su producción sea bastante flexible, comercial y fácil de mantener a través de los procesos competitivos propios del libre mercado. Después he hecho tres cosas. He analizado como funciona esto en teoría; descrito su evolución práctica, y mostrado el resultado imprevisto y significativo al que esta práctica tiene que llevar de forma lógica. Que es lo mismo que decir, primero he analizado la estructura de incentivos que no se encontraba presente en la medida en que la tierra solo era usada para su consumo o para la especulación, lo cual surge con la emergencia de los títulos de propiedad sobre la tierra en tanto que empresa de capital. En segundo lugar, he mostrado como ese patrón se ha desarrollado de forma histórica en la emergencia y proliferación de las mancomunidades de arrendatarios. Finalmente, a partir de esa tendencia en el mercado inmobiliario, he extrapolado hacia el futuro. El resultado inesperado implicado de forma lógica por la continuación de esta tendencia en el mercado inmobiliario no es nada más y nada menos que la transformación cualitativa del gobierno, siguiendo la distinción de que inició Oppenheimer en The State, desde un proceso político hasta llegar a otro que es totalmente de mercado. Lo que parece especialmente adecuado es que esta transformación ocurra, no por medio de los impuestos, la marcha y ordenamiento del ejército, o de la deliberación intencionada de los cuerpos legislativos, sino como emergencia silenciosa de la empresa de comunidades en tanto que consecuencia casi incidental de la continuidad normal de los procesos de libre mercado. Referencias Birch, Paul 2002   “A critique of Georgism,” http://www.paulbirch.net  (29 August). Cromley, Elizabeth 1990   Alone Together: A History of New York’s Early Apartments. Ithaca: Cornell University Press. 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[i] Robert A. Nisbet (1991) observó que los centros comerciales “satisfacen seguramente la categoría de asociaciones intermedias y quizás también la de comunidad.”
[ii] Para revisar un historia inicial de los ingresos provenientes de comunidades de alquiler véase MacCallum (1970, 7-48).
[iii] Boston, por ejemplo (Boston Public Library, Reference), en 1765 tenía 15,520 habitantes. En época del censo de los EEUU de 1790, esta había crecido hasta los 18,038—contando solo a los hombres libres. Contando a los inquilinos, el personal y los visitantes, la población del MGM Grand oscila entre 35,000 y 70,000 personas al día (MGM Grand public relations department 1998). The Venetian Hotel representa algo similar.
[iv] El comercio automotriz al por menor incluye a los vendedores y los centros de servicio.
[v] “¿No son las asociaciones de residentes, con filiación obligatoria, cargos obligatorios, y reglas democráticas de voto, otra forma de gobierno local pero con distinto nombre?” (Friedman 1987, p. 506) Para una discusión sobre las asociaciones de propietarios, véase MacCallum 2005.
[vi] Para una explicación histórica detallada, véase McKenzie (1994).
[vii] Spencer Heath (1876-1963), fue ingeniero, abogado, poeta, filósofo de la ciencia y un filósofo social, así como un pionero de la aviación incipiente. Este desarrolló su primera máquina de producción en cadena para hélices de avión en 1912, lo cual le permitió proveer el 75% de las hélices usadas por las fuerzas aliadas durante la primera guerra mundial. En 1922 este demostró en Boling Field el primer motor de hélice de control variable y reversible. Este se empezó a interesar por temas sociales ya de joven tras leer la famosa novela Looking Backward, en la que  Edward Bellamy presentó una visión eminentemente socialista del futuro. Tras rechazarla transcurridos 6 meses y buscar otras opciones más practicables, este se encontró atraído por las ideas de Henry George que enfatizaban el libre comercio. Esto fue lo que inició su activismo de 35 años en el movimiento Georgista, que subrayaba el interés que ya tenía Heath por la tierra. Al estudiar y, finalmente, rechazar las propuestas de George de que el gobierno cobra y reparte las rentas sobre la tierra, Heath llegó a reconocer la importancia de la propiedad privada sobre la tierra en tanto que institución social y, de forma especial, su reciente administración histórica como capital productivo. Esta nueva perspectiva se bosquejó por primera vez en 1936 en una monografía de propia publicación, Politics versus Proprietorship, siendo elaborada en  1957 en su trabajo principal sobre la sociedad, Citadel, Market and Altar. Las publicaciones que Heath, como lo que nunca publicó, está siendo administrado por la Heather Foundation, 713 W. Spruce #48, Deming, NM 88030. sm@look.net


Publicado en el Journal of Libertarian Studies, Vol. 17, Num. 4. Traducido del Inglés por Jorge Antonio Soler. El artículo original se encuentra aquí.

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