“Compra tierras, ¡no van a fabricar más!” es un dicho sobre la inversión y algo de sentido común por añadidura. Económicamente también es algo completamente falso.
Por muy contraintuitivo que pueda parecer, fabricamos tierras constantemente. Es solo que no parecen tierras.
¿Por qué? Porque el valor de las tierras no viene de su capacidad para cubrir la tierra desnuda. El valor de las tierras viene de su utilidad económica. Del valor de las cosas que puedan hacerse utilizando esas tierras (el “producto ingreso marginal” de la tierra de Rothbard). Y ese valor, en realidad, está cambiando constantemente. Así que, económicamente, desde una perspectiva de precios, fabricamos tierras constantemente.
Parad un momento un preguntaos por qué las tierras tienen algún valor. ¿Por qué quieren terrenos las personas? Bueno, evidentemente, porque pueden poner cosas ahí (incluyéndote a ti mismo) además de edificios, piscinas y fábricas.
Ahora bien, cualquiera que haya visitado el oeste de Texas sabe que hay mucho espacio para la construcción en el mundo. Podrías conducir durante horas y no encontrar a nadie. Hay muchísimo espacio para tu fábrica. Pero no es realmente el espacio en sí lo que hace valiosas las tierras. Es la localización. Como tal, no hay mucho espacio en Manhattan. O en el centro de Londres.
Sin embargo, repito, no es el espacio real lo que importa. Es el acceso. Pon un centro comercial en Manhattan rodeado por fosos llenos de cocodrilos y francotiradores y tendrá poco valor. El valor está en el acceso. Así que Manhattan es valioso porque es fácil llegar a otras partes de Manhattan. Y a otra gente le es fácil llegar a ti. Clientes, socios y amigos pueden visitarte fácilmente si tu apartamento u oficina están en Manhattan, sin fosos ni francotiradores.
Así que si es el acceso lo que importa, ¿están fabricando nuevos accesos? Por supuesto. Lo hacen constantemente.
Nuevas carreteras, nuevas salidas, nuevas calles, tránsito masivo, áreas peatonales se construyen de forma habitual. Todo ello en la práctica “fabrica nuevas tierras”, porque ofrece accesos a espacio existente. Convierten zonas relativamente “muerta” en zonas “útiles” o nuevas tierras.
¿Cuáles son entones las meta-tendencias de las tierras como inversión?
Primera: carreteras. Estas tuvieron mayor importancia en el valor hace una generación en EEUU, ya que hicieron más accesibles los suburbios, ayudando a vaciar muchas ciudades, incluso con la población de EEUU creciendo. Fuera de EEUU (en México, Tailandia, Rusia), las nuevas carreteras siguen siendo muy importantes e incluso en EEUU nuevas carreteras pueden cambiar valores, quitando valor a los viejos barrios y edificios. La decadencia de ciudades como Baltimore o Detroit se debe en parte a esas bellas carreteras que redistribuyen el acceso a los suburbios.
Segunda: población. En el “cinturón oxidado” de EEUU de fábricas en decadencia, muchas regiones han caído en precios porque la gente se está yendo. Las casas de Detroit por 100$ son emblemáticas, aunque por supuesto también hay razones políticas por las que algunas ciudades son tan baratas, en particular, impuestos y delincuencia.
Y eso nos lleva a la política. Los inmuebles pueden abaratarse de forma sorprendentemente rápida por impuestos y delincuencia y aquellos temas políticos que ha añadido en décadas recientes la política medioambiental.
Los ecologistas, al sacar tierras del mercado, exprimen en la práctica los lugares accesibles restantes. Al impulsar al alza el precio, regiones como Seattle o San Francisco son los mejores ejemplos de exprimidos ecologistas, con hogares modestos incluso en suburbios remotos, que cuestan millones de dólares. En el otro extremo, ciudades como Dallas o Houston han mantenido bajos los precios a pesar de poblaciones en expansión, al permitir que terrenos agrícolas se conviertan en terrenos de uso residencial, comercial o industrial.
Más allá del acceso y los aspectos políticos, las tierras son también vulnerables a los “efectos de red”. En otras palabras, los vecinos importan. La revalorización o decadencia urbana pueden ser difíciles de predecir. Incluso en una ciudad compacta con población creciente como Washington, puede ser difícil predecir dónde querrán establecerse la clase media o los ricos y de dónde querrán huir.
Por supuesto, hay pistas: en las grandes ciudades, los gays mudándose a un barrio, nuevas cafeterías o galerías de arte son algunos buenos indicadores de que los precios de las propiedades podrían subir. Pero la revalorización tiene su propia vida: incluso en una ciudad en auge podría dirigirse a otro barrio. El Harlem de Nueva York o Palo Alto Este en Silicon Valley son dos lugares muy accesibles con bajos precios debido a la percepción de los vecinos.
Así que, aunque no se estén “fabricando” tierras, están haciendo constantemente cosas que afectan a su precio. Accesos, regulaciones, cambio de vecinos. Estos son los tipos de factores que hacen valiosas las tierras, no su capacidad de cubrir la tierra.
Y así las tierras vuelven a la tierra, uniéndose a las aburridas y viejas materias primas, como el trigo o el cobre. Igual de vulnerables a los cambiantes factores de la oferta y la demanda.
¿Y si estás buscando algo que no se “esté fabricando más”? Bueno, el oro sí es algo que está cerca de eso. De ahí su atracción. Sí se encuentra nuevo oro constantemente, pero los costes son lo suficientemente altos como para que sea una materia prima muy “inelástica”. Se acerca a “no van a fabricar más”.
¿Aparte de eso? Desarrollar tu recurso final: tú mismo.
Publicado originalmente el 16 de septiembre de 2015. Traducido del inglés por Mariano Bas Uribe. El artículo original se encuentra aquí.
