Tokio, la ciudad capital de Japón, tiene una población creciente de más de 13 millones de personas, pero el precio de las casas apenas y aumentado en los últimos veinte años. ¿Por qué? Tokio tiene una política laissez-faire para el uso de la tierra, que permite muchas construcciones, sujetas a solo unas cuantas regulaciones nacionales generales.
Robin Harding del Financial Tomes escribió sobre el sistema de Tokio:
“Aquí hay un hecho sorprendente: en 2014 hubo 142,417 construcciones de viviendas en la ciudad de Tokio (población 13,3 millones, tierra vacía, cero), es decir, más que los 83,657 permisos de construcción emitidos en el estado de Califoria (población 38.7 millones), o las 137,010 casas que se empezaron a construir en Inglaterra (población 54.3 millones).
La construcción constante de Tokio está vinculada a un hecho aún más sorprendente. En contraste con el enorme aumento de precio de las casas que ha distorsionado a las ciudades occidentales, en las que se pone a jóvenes contra viejos, se redistribuye la riqueza a quienes ya son ricos, y se niega a otros la oportunidad de moverse a donde están los buenos trabajos, el costo de la propiedad en la capital de Japón apenas se ha movido.
Este no es el resultado de una población que decrece. Japón ha experimentado la misma ola de “retorno a la ciudad” como otras naciones.
¿Cómo es esto posible?
Primero, Japón tiene una historia de sólidos derechos de propiedad sobre la tierra:
Sin perjuicio de las normas de zonificación, los derechos de los propietarios son fuertes. De hecho, la constitución de Japón declara que “el derecho a poseer o retener la propiedad es inviolable.”
Un promotor privado no puede obligarle a vender la tierra; un gobierno local no puede dejar de usarla. Si usted quiere construir un castillo gótico cubierto de conchas color rosa, es asunto suyo
Pero esto por sí solo no lo explica todo, porque hubo un gran boom en los precios de las propiedades en Japón entre los años 1986 a 1991. De hecho, fue mientras se hacían cargo de ese colapso que Japón limpió su sistema, reduciendo la regulación y acelerando los procesos de aprobación de permisos.
“En la década de 1990, el gobierno relajó las normas de desarrollo, que culminaron en la Ley de Renacimiento Urbano de 2002, lo que hizo más fácil la rezonificación de tierras. Sitios utilizados para oficinas fueron reutilizados para nuevas viviendas.
“Para ayudar a que la economía se recupere tras la burbuja, el país facilitó las regulaciones en cuanto a desarrollo urbano” dice Ichiwaka “Si no hubiera sido por la burbuja, Tokio estaría en la misma situación que Londres o San Francisco.
Los pasillos y áreas públicas fueron excluidos del cálculo en el tamaño de los edificios de apartamentos, dejando que estos crezcan mucho más dentro de las zonas existentes, mientras una propuesta que se encuentra hoy en debate permitiría a los dueños reconstruir edificios más grandes si echan abajo cuadras construidas bajo antiguos estándares sísmicos.
El aumento de los precios de la vivienda no es una consecuencia inevitable del crecimiento y la oferta limitada de suelo. Los altos y crecientes precios de la vivienda son el resultado de decisiones políticas para restringir el desarrollo de la tierra.
Se han hecho decisiones políticas. Y estas pueden ser deshechas.
El artículo original se puede encontrar aquí. Traducción por el Instituto Olmedo.
