No toda pulgada cuadrada del planeta tierra es adecuada para un desarrollo habitacional. Las planicies de inundación no son buenos lugares para construir casas. Una arboleda adyacente a un bosque nacional seco no es ideal para una casa de ensueño. Y los ecosistemas de chaparral de California son lugares de riesgo para los vecindarios.
Esto no es nada nuevo. Mientras que muchas personas que viven en el Este pueden imaginar que algo debe estar muy mal cuando oyen hablar de los incendios en el Oeste, el hecho es que las cosas son diferentes en Norteamérica al oeste del céntesimo meridiano. El Oeste es más propenso a temperaturas extremas, sequías de cien años e incendios en la naturaleza. Muchos de estos ecosistemas evolucionaron con este riesgo de incendio.
Los esfuerzos por culparlos principalmente del cambio climático ignoran la realidad de larga data. El Sacramento Bee señala, por ejemplo:
Tampoco es suficiente culpar únicamente al cambio climático de la creciente devastación de los incendios forestales recientes, dijeron los investigadores. Aunque las condiciones más secas y cálidas han alargado la temporada de incendios y probablemente han aumentado la gravedad de las llamas, los incendios forestales sólo están destruyendo más viviendas hoy que hace décadas debido al rápido crecimiento de las zonas rurales.
No es que los incendios sean más devastadores en el sentido natural. El problema es que los seres humanos insisten en poner sus propiedades en lugares donde los incendios han destruido el paisaje durante mucho tiempo, una y otra vez.
El Bee continúa:
Los incendios no se están acercando a nosotros, nos estamos acercando a los incendios. «Estamos viendo incendios que siempre han sido parte del paisaje y que ahora están interactuando más y más con nosotros…».
Strader estudió la historia de los incendios forestales en el oeste de Estados Unidos desde hace tres décadas, y luego trazó un mapa del crecimiento de la población en áreas donde la actividad de los incendios había variado de media a muy alta. Su investigación determinó que había 600.000 hogares en áreas propensas a incendios en el Oeste en 1940. Hoy en día, esa cifra ronda los 7 millones.
Entonces, ¿por qué la gente sigue construyendo casas en estos lugares? Parte de ello es el crecimiento natural de las poblaciones, por supuesto. Pero la manera y la rapidez con la que este desarrollo se expande a los márgenes de las áreas metropolitanas también se debe en parte a la política gubernamental y a la infraestructura.
En un mercado sin restricciones, sería muy costoso extender un nuevo vecindario a regiones cada vez más alejadas cerca de las áreas metropolitanas. Para llegar a estos lugares, los promotores de vivienda tendrían que encontrar una forma de financiar tanto la construcción de nuevas viviendas como las carreteras que dan acceso a ellas. Ciertamente, los promotores suelen proporcionar parte de la financiación a través de las cuotas de desarrollo exigidas por los gobiernos. Pero estas carreteras suelen estar subvencionadas también por los gobiernos estatales y locales, especialmente en forma de mantenimiento continuo. Una vez que se construye una carretera hacia una nueva comunidad semi-rural, los gobiernos a menudo la mantendrán, al tiempo que reparten el costo entre todos los contribuyentes de la jurisdicción.
Este sistema de subvenciones permite un desarrollo más rápido y disperso. Las carreteras no subvencionadas tenderían a forzar un desarrollo más cercano y más denso.
El desarrollo federal también subsidia la construcción de propiedades residenciales más grandes y de mayor extensión a través de los programas de seguros de la FHA y de empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae. Al comprar préstamos hipotecarios en el mercado secundario, las GSE empujan más liquidez al mercado de préstamos hipotecarios, abaratando los préstamos y aumentando la demanda de proyectos de mayor envergadura y en expansión.
Muchos conservadores hablan a menudo de densidad en el desarrollo residencial y comercial como si se tratara de una especie de conspiración de izquierdas. Se supone que pocas personas que optan por la densidad no estaban allí para obligar a todos los planificadores urbanos de izquierdas.
Pero la realidad es que en un mercado sin restricciones, los niveles de densidad serían más altos de lo que son ahora, porque la expansión sería (y todo lo demás seguiría siendo igual) mucho más costosa para los consumidores de lo que es ahora el caso.
Naturalmente, muchos defensores de la izquierda están a favor de cambiar los patrones de desarrollo de vivienda de California a la luz del riesgo de incendio. Pero sólo pueden apuntar hacia regulaciones gubernamentales más restrictivas. La junta editorial del Los Angeles Times, por ejemplo, se queja de que «las decisiones sobre el uso de la tierra son tomadas por funcionarios electos locales y han demostrado que no están dispuestos a decir no al peligroso desarrollo de la expansión…».
Pero las prohibiciones del gobierno simplemente no son necesarias. Si la gente insiste en construir y vender casas en áreas propensas al fuego, que sean ellos los que cubran todos los costos. Esto incluye el costo de la mitigación de incendios y la reconstrucción después de un incendio. Esto en sí mismo limitaría el desarrollo en estas áreas.
Y sin embargo, mientras los expertos de California se quejan de que los políticos no están haciendo lo suficiente, los políticos de California están tomando medidas para evitar que el mercado corrija el exceso de edificios en áreas propensas al fuego.
Esta semana, los reguladores de California prohibieron a las compañías de seguros cancelar las pólizas de seguro de los propietarios de viviendas en áreas propensas a incendios:
El estado dijo que su moratoria se aplica a unas 800.000 viviendas, y se espera que se añadan más áreas.
Una ley estatal aprobada el año pasado permite al Departamento de Seguros de California exigir a las aseguradoras que renueven las pólizas residenciales por un año en códigos postales que hayan sido afectadas por desastres declarados como incendios forestales.
Anteriormente, las aseguradoras tenían que renovar las pólizas para los propietarios de viviendas que sufrieron una pérdida total. La ley actual se extiende a todos los asegurados de una zona afectada, independientemente de que hayan sufrido o no una pérdida.
No es sorprendente que muchos propietarios de viviendas en áreas propensas a incendios del estado estén teniendo problemas para encontrar seguro contra incendios para sus viviendas. Y a menudo pagan muy bien cuando lo encuentran. Es una lástima para los propietarios que este hecho no justifique la emisión de mandatos estatales para que las compañías de seguros continúen cubriendo a las personas que han asumido riesgos inaceptablemente altos.
Al obligar a las compañías de seguros a cubrir a estos propietarios, los políticos de California están haciendo dos cosas:
Están continuando el ciclo de alentar a los compradores de viviendas a comprar casas en áreas que probablemente sean víctimas de incendios forestales. Al mismo tiempo, los reguladores están aumentando los costos incurridos por las compañías de seguros, y esto probablemente tendrá el efecto de elevar el precio del seguro contra incendios para los propietarios de viviendas que se negaron más prudentemente a comprar una casa en áreas propensas a incendios.1
A nivel macro, el resultado final será algo parecido a lo que hemos visto en áreas propensas a las inundaciones en los Estados Unidos. Gracias a las regulaciones y subsidios federales, muchos propietarios pueden beneficiarse de un seguro contra inundaciones a un precio muy por debajo de lo que estaría disponible en un mercado sin obstáculos. Legislación como la Ley Nacional de Seguro contra Inundaciones de 1968 significa que se ha alentado a los constructores y propietarios de viviendas a colocar sus propiedades en lugares donde es probable que se inunden una y otra vez.
Ahora estamos viendo un tipo similar de riesgo moral en California.
Sin embargo, en un entorno político más sano, quienes insisten en vivir en el camino de los incendios forestales tendrían que asumir el riesgo de hacerlo, en lugar de exigir a los políticos que obliguen a las compañías de seguros y a los contribuyentes a pagar el coste.
1.El seguro contra incendios suele ser más caro en las zonas rurales y semi-rurales, no sólo en función del riesgo de incendio. Estas áreas a menudo carecen de infraestructura de agua aparte de pozos, lo que significa que no hay hidrantes para incendios. El agua para la extinción de incendios sólo se puede utilizar si se transporta en camión hasta el lugar.
