La creciente burbuja inmobiliaria de China

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La economía de China ha estado creciendo dramáticamente durante muchos años para convertirse en una de las principales economías del mundo. Según el Banco Mundial, en 2018, el PIB (nominal) de China era de 13.608 billones de dólares, el segundo más alto del mundo.1 Sin embargo, existe cierta insostenibilidad subyacente en su estrategia de desarrollo que los impresionantes índices económicos agregados no pueden exponer. Esto se debe a que estos indicadores no tienen en cuenta la estructura de la economía.

Para contrarrestar la recesión financiera de 2008, el gobierno de China ha seguido una política monetaria expansiva con diferentes instrumentos, entre los que destacan dos: el aumento de la oferta de dinero en nombre del estímulo fiscal y la expansión del crédito con bajas tasas de interés. Sin embargo, el abuso de estos instrumentos causará riesgos y desgracias adicionales para el crecimiento de China a largo plazo. A pesar de que la política monetaria expansiva impulsó el PIB de China tras la recesión, esta expansión apenas se ve en la producción de bienes de consumo básicos. Representa una burbuja especulativa en inversiones en activos fijos (FAI, por sus siglas en inglés), especialmente en bienes raíces. Desde la perspectiva de la escuela austríaca, esta burbuja es consecuencia de un cambio en la estructura de producción de la economía china estimulado por su política monetaria expansionista.

Sin embargo, la burbuja no se expandió de manera uniforme e igualitaria en todo el país. Lo más importante de la burbuja inmobiliaria es la ubicación, ya que es probable que las zonas de gran densidad de capital tengan más construcciones que otras. Como era de esperar, la burbuja se puede ver en las principales zonas económicas de China: Beijing, Shanghai y Shenzhen. En Pekín, el gasto público masivo de los gobiernos locales ha continuado durante muchos años después de la recesión. Estos gastos fluyeron principalmente a la FAI, y junto con otras leyes de apoyo, estimulan el mercado inmobiliario, cuya expansión representó aproximadamente el 50% del total de la FAI de Beijing de 2008 a 2016.

Entre los diferentes activos fijos, el mercado inmobiliario es uno de los más importantes de China, así como en Pekín, con una contribución de alrededor del 15,7% al PIB total de la ciudad en 2016. Además, el crecimiento del sector inmobiliario domina como uno de los objetivos más importantes de la estrategia de desarrollo del gobierno local. Sin embargo, debido a la política monetaria insegura del gobierno nacional, han surgido numerosos signos de mala inversión y muchas fluctuaciones periódicas en el mercado inmobiliario. Una dramática expansión en los últimos años de la FAI, especialmente en el sector inmobiliario en Beijing, se considera que es la consecuencia de:

  • El aumento de la oferta monetaria: Incluyendo el paquete de estímulo de 4,000 billones de RMB lanzado en 2008 junto con un alto nivel de aumento de la oferta monetaria del programa.
  • Tipos de interés bajos — artificialmente bajas — que conducen a la expansión del crédito durante el período 2008-2016.
  • Las políticas del gobierno que condujeron a ingresos inmobiliarios para complementar las arcas del gobierno. Los mercados inmobiliarios contribuyen en gran medida a los ingresos totales del gobierno local.

Los economistas de la escuela austriaca argumentaron que un cambio en la estructura de producción sigue a un cambio en la tasa de interés. En su modelo, la tasa de interés se determina en el mercado de fondos prestables. Según la teoría austríaca del ciclo económico (TACE), la inyección de dinero y la reducción de los tipos de interés son dos caras de la misma moneda, ya que obligan a que el tipo de interés sea inferior al tipo real. Dado que el tipo de interés es ahora más bajo, los proyectos a largo plazo son posibles en comparación con otros proyectos a corto plazo. Enmarcarlo de una manera diferente, ahora el valor actual neto de la rentabilidad es más alto debido al tipo artificialmente bajo. Por consiguiente, anima a las empresas a pedir préstamos para invertir y, por lo tanto, aumenta la inversión.

Por otra parte, los recursos también se destinan a las primeras etapas de la producción, incluida la construcción de bienes raíces y otros tipos de activos fijos, como la tierra. Como se explicó anteriormente, el crédito disponible que se puede utilizar para comprar tierra y para la construcción será más barato. La demanda de construcción de viviendas y terrenos aumentará y luego subirá su precio. Al igual que otros tipos de inversión, el rendimiento neto actual de la propiedad de la casa y la tierra aumentará potencialmente. Este efecto espiral extenderá toda la economía e inevitablemente estimulará una burbuja inmobiliaria.

Como resultado, los proyectos a largo plazo, mal invertidos y que parecían ser factibles, finalmente serán imposibles de llevar a cabo. Los recursos destinados a las primeras etapas de la producción tendrán que ser liquidados, y la economía sufrirá inevitablemente una recesión predecible.

I. Inyección de dinero

El 9 de noviembre de 2008, el gobierno de China dio a conocer el paquete de estímulo de 4 billones de RMB (586.000 millones de dólares), que se consideró el estímulo para la economía cuando la recesión empeoró. El propósito de este paquete de estímulo es invertir en infraestructura, vivienda de bajo costo y otros mercados relacionados. En la distribución del paquete, la infraestructura, la reconstrucción tras el terremoto de Sichuan, las viviendas de bajo costo y los medios de subsistencia rurales representaron el 84% en total.

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Gráfico 1 : La distribución del paquete de estímulo de 2008 en China2

El objetivo del gobierno de China era utilizar el paquete para ampliar la disponibilidad de crédito para la empresa, especialmente para las pequeñas y medianas empresas. Esto indujo a los gobiernos locales, especialmente a Pekín, a aumentar sus gastos, así como a ejercer más presión sobre los bancos comerciales locales para hacer que el crédito barato sea más fácil de obtener. Como resultado, a sus empresas estatales (EPE) se les suministró una gran cantidad de capital financiero para implementar el programa de estímulo. Por otra parte, dado que los ingresos procedentes del mercado inmobiliario dominan los ingresos del gobierno local de Pekín, con el fin de impulsar la economía local, los gobiernos continuaron promoviendo actividades en el mercado inmobiliario para aumentar sus ingresos para otras inversiones públicas. Desafortunadamente, esto condujo a un aumento masivo de las inversiones en activos fijos y a una inversión más ineficiente.

II. Tipos de interés artificialmente bajas

El gobierno de China redujo activamente las tasas de interés tanto para los préstamos de los bancos comerciales como para los depósitos en los bancos. La tasa de interés para préstamos disminuyó dos veces al final de 2008 y 2012, siendo la más baja del 5,31% el 12/2018, y aproximadamente el 4,5% se mantuvo desde 2015 hasta la fecha.

Por otra parte, dado que la tasa de depósito se encuentra siempre entre el 2,5 y el 3,5%, que es también el rango de la tasa de inflación, el tipo de interés real se aproximó a cero o se volvió negativo.

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Gráfico 2: Tipos de interés y tasa de inflación en China de 2008 a 2015 (%)3

Cuando el tipo de interés real no es positivo, los prestamistas, en lugar de mantener su nivel de ahorro, cambiarán a otros tipos de inversión que pueden producir un mayor rendimiento. Dos de los principales mercados que suelen ser atractivos para el dinero en efectivo inactivo son el mercado de valores y el de bienes raíces. Sin embargo, como consecuencia de la crisis financiera de 2008, el mercado de valores de China sufrió una gran pérdida hasta el primer trimestre de 2014. Con la caída del mercado bursátil, en el que el valor del SSE Composite Index fluctuó sólo entre 2000 y 3000 yuanes por acción, los bienes raíces se convirtieron en el único mercado que atrajo a las NSE con efectivo ocioso.

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Figura 3: China Shanghai (SSE) Composite Index de 2008 a 20164

Los activos fijos tienen tendencia a subir de precio bajo un régimen de tasas de interés bajas. Con grandes cantidades de liquidez disponible para estos activos, la especulación se aceleró. Debido a la especulación de masas resultante, el precio de los bienes inmuebles en Pekín aumentó rápidamente en un 20,2%, que es el quinto más alto en China, después de Chongquing (27,0%), Shanghai (23,7%), Hangzhou (21,8%), Nanjing (20,5%).

La especulación es causada por las bajas tasas de interés, pero también por otras políticas gubernamentales nacionales y locales diseñadas para aumentar el crédito. A partir de 2010, se suprimieron los requisitos de crédito para la vivienda de los hogares y las pequeñas empresas. De 2011 a 2014, las grandes ciudades como Beijing, Shanghai, Shenzhen simplificaron los requisitos para el crédito a la vivienda, así como otras dotaciones en materia de impuestos a la vivienda. Además, el Banco Popular de China obligó a las instituciones financieras a reducir sus reservas obligatorias tres veces durante este período. Como resultado de estos cambios de política, la inversión en bienes raíces, incluso la inversión de riesgo, aumentó rápidamente en el sistema bancario comercial. En consecuencia, el mercado inmobiliario siguió siendo estimulado y ampliado.

III. La expansión del mercado inmobiliario

Observando la distribución de la inversión en activos fijos, puede observarse que el aumento provino principalmente del mercado inmobiliario y no de otros sectores productivos.

Los períodos de crecimiento más significativos de la FAI en Pekín se observan en 2009 y 2012, en los que las tasas de crecimiento de las infraestructuras son del 26% y del 27,8% respectivamente. En 2008, la inversión total en bienes raíces en Pekín fue de sólo 19.000 millones de RMB. En su mayor parte se duplicó en 2016, con un flujo de 40.000 millones de RMB al mercado inmobiliario. Entre las diferentes inversiones en activos fijos, la inversión en bienes raíces es la que más ha crecido, con un máximo del 52,8% en 2010 y 2015.

Sin embargo, la inversión en bienes raíces de Beijing disminuyó ligeramente en el período de 2015 a 2016. En 2014, después de que el gobierno nacional se dio cuenta de que el crecimiento del mercado inmobiliario estaba fuera de su control, decidió suspender algunas políticas de apoyo a la vivienda para estabilizar el mercado, como el aumento de la reserva mínima obligatoria 6 veces y la abolición de la política de bajos impuestos para los bienes raíces. La disminución de la inversión inmobiliaria durante este período puede explicarse como consecuencia de esta regulación.

Clasificando la FAI por tipo, la mayoría de las FAI son nacionales, mientras que las FAI extranjeras representan sólo el 3-4% de la FAI total. Mientras que otros tipos de FAI han estado creciendo ligeramente, de 2008 a 2016, la FAI de propiedad estatal aumentó un 183%, lo que equivale a 119.940 millones de RMB. Debido al hecho de que la FAI nacional, especialmente la estatal, siempre representó una gran proporción del total de la FAI, es probable que los precios de los activos fijos, como los bienes inmuebles, se vean más afectados por la política gubernamental que por los factores del mercado real.

Otra característica de una burbuja especulativa es que las compras especulativas constituyen una gran proporción del gasto total. En este caso, es la tasa relativa del gasto en vivienda en comparación con el gasto total la que mide la capacidad de soportar el precio de la vivienda de los hogares. Pekín es la ciudad que tiene los precios inmobiliarios más altos del país, con 27.497 RMB por metro cuadrado.5 En comparación con la renta disponible, fue una de las tres tasas de aumento más altas, con Shanghai y Guangzhou. Mientras que la renta disponible aumentó sólo un 828% de 1993 a 2011, el aumento de los precios de la vivienda fue del 2242%.

La diferencia entre el gasto total y el gasto en vivienda también reflejaba el hecho de que el aumento de los precios estaba fuera del alcance de la mayoría de los hogares. En 2008, el gasto en vivienda fue sólo el 8,95% del gasto total, sin embargo, en 2016, ya había aumentado al 31,59%. Además, después de 8 años, mientras que el crecimiento del gasto total es sólo del 164%, el siguiente crecimiento del gasto en vivienda es del 580%. Especialmente, ocurrió principalmente en el grupo de bajos ingresos al grupo de ingresos medios. En el caso de los ingresos bajos, el crecimiento del gasto en vivienda fue de aproximadamente 1800%.

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Gráfico 4: Proporción del gasto en vivienda en el gasto total de Beijing en 2008 y 2016 (%)6

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Figura 5: Crecimiento del gasto en vivienda y del gasto total en Pekín de 2008 a 2016 (%) (Calculado a partir de NBS, 2018a)7

Por ahora, se puede concluir que hay dos factores principales que han causado la burbuja en la FAI y en el sector inmobiliario de Pekín: la inyección de dinero en nombre del estímulo fiscal y la expansión del crédito a tipos de interés artificialmente bajos. Estos dos factores llevaron a la especulación y a la inversión rápida, ya que crearon un efecto multiplicador con un enorme flujo de efectivo adicional en el mercado inmobiliario. A la luz de la ABCT, se puede predecir que esta burbuja, con sus riesgos ocultos, llevará finalmente a recesiones económicas. Para el caso concreto de Pekín, el sector inmobiliario es uno de los mercados más importantes que dominan la estrategia de desarrollo tanto del gobierno local como de China. Por lo tanto, a largo plazo, estos riesgos pueden llegar a ser graves para el conjunto de la macroeconomía.


Fuente.

1.Banco Mundial. (2019), «GDP Ranking», disponible en: http://datacatalog.worldbank.org/dataset/gdp-ranking (consultado el 18 de mayo de 2019).

2.Actualización INFRA. (2010), «Supporting China’s Infrastructure Stimulus Under the INFRA Platfrom», disponible en: https://siteresources.worldbank.org/INTSDNET/Resources/5944695-1247775731647/INFRA_China_Newsletter.pdf (consultado el 20 de junio de 2018).

3.Ibídem.

4.Economía comercial. (2018b), «China Shanghai Composite Stock Market Index», disponible en: https://tradingeconomics.com/china/stock-market (consultado el 11 de julio de 2018).

5.Statista. (2017), «China: Sale Price of Real Estate by Region 2016», available at:
https://statista.com/statistics/242877/sale-price-of-real-estate-in-china-by-province (consultado el 27 de junio de 2018)

6.Ibídem.

7.Ibídem.

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