Todo el mundo quiere una vivienda asequible, pero ¿hasta dónde llegarán para conseguirla?
Para algunos, la asequibilidad de la vivienda es una cuestión tan apremiante que confiarán a los políticos el deber de proporcionarla a través de la legislación. El control de rentas es uno de los trucos más antiguos que los políticos pueden sacar de sus sombreros mágicos para demostrar al público que están llegando al fondo de la crisis de asequibilidad de la vivienda.
En esencia, el control de los alquileres consiste en un límite máximo impuesto por el gobierno a las tasas de alquiler de las viviendas en una jurisdicción determinada. Treinta y siete estados del país se adelantan o prohíben el control de la renta. Por otro lado, estados como Nueva Jersey, Maryland, California, Oregón y Nueva York tienen localidades que permiten algún tipo de control de la renta residencial. Sin embargo, los últimos tres estados empujaron el sobre legislativo el año pasado.
Estados como Oregón se convirtieron en pioneros al aprobar una legislación de control de rentas en todo el estado que restringe los aumentos de rentas anuales al 7 por ciento más la inflación. Otros estados, como Nueva York y California, aprobaron leyes similares que limitan la capacidad de los propietarios de tierras para aumentar los alquileres de sus inquilinos. La aprobación del control de rentas en todo el estado de Oregón puede haber sido la gota que colmó el vaso en cuanto a poner las políticas intervencionistas de vivienda en el punto de mira nacional.
Incluso los políticos federales y los aspirantes a la presidencia de 2020 se están dando cuenta de la manía del control de rentas. El senador de Vermont Bernie Sanders y la congresista Alexandria Ocasio-Cortez han ofrecido sus dos centavos por el control de la renta. Sanders declaró,
No se puede permitir que los propietarios suban los alquileres a lo que quieran, cuando quieran. Necesitamos un control nacional de la renta.
Ocasio-Cortez se hizo eco de los sentimientos de Sanders, declarando que
Es hora de que dejemos de mercantilizar el mercado de la vivienda porque no es una inversión especulativa, es un derecho básico para todos los americanos.
El entusiasmo por el control de la renta que estamos viendo no se produce en el vacío. La gente está claramente indignada con sus gobiernos locales. Después de todo, las calles y carreteras congestionadas y el alto costo de la vida han hecho que muchos habitantes de la ciudad estén perpetuamente frenéticos. Frustraciones aparte, caer precipitadamente en las propuestas demagógicas de un político sólo invita a bajar el nivel de vida de todos. El control de la renta es la encarnación de una legislación «demasiado buena para ser cierta» que hipnotiza a los desencantados políticos al principio, pero que los hace aún más frustrados una vez que las consecuencias de estas políticas se establecen.
Entendiendo el control de la renta
La legislación de control de alquileres establece límites máximos de precios que impulsan artificialmente la demanda de viviendas. Si el límite máximo impuesto por el gobierno cae por debajo de las tasas de alquiler del mercado, comenzarán a aparecer escaseces a medida que la demanda supere la oferta actual de viviendas. Es una cuestión de economía básica. Más perversas son algunas de las otras consecuencias no deseadas. El control de rentas esencialmente redistribuye la riqueza a los actuales inquilinos a expensas de los futuros inquilinos y de aquellos que pagan rentas a precio de mercado. Los que viven en unidades de alquiler controlado suelen beneficiarse a expensas de los que no lo hacen. Además, el control de los alquileres provoca el deterioro de las viviendas debido a que los propietarios tienen menos incentivos para gastar su dinero en el mantenimiento de los apartamentos. En unidades normales, a precio de mercado, los propietarios tendrían suficientes ingresos para mantener los apartamentos y añadir mejoras. El economista sueco Assar Lindbeck no se anduvo con rodeos cuando afirmó que
En muchos casos, el control de la renta parece ser la técnica más eficaz que se conoce actualmente para destruir una ciudad, excepto en el caso de los bombardeos.
Se debe ofrecer una solución de libre mercado
La crisis de asequibilidad de la vivienda a la que se enfrentan muchas ciudades de América no es una broma. Para ponerlo en perspectiva, los precios reales de la vivienda se duplicaron en Nueva York y Los Ángeles y se triplicaron en San Francisco en 1970. Para casi un cuarto de los inquilinos de todo el país, la vivienda representa la mitad de sus gastos. Teniendo esto en cuenta, debemos seguir siendo prudentes al tratar de analizar por qué las rentas están tan fuera de control en estas ciudades. El aumento de los alquileres que vemos no es el resultado final de las maquinaciones de los terratenientes codiciosos. El sucio secreto que los políticos de las grandes ciudades no quieren que sus electores descubran es que el aumento de los alquileres es el resultado de políticas públicas intervencionistas, es decir, regulaciones de uso de la tierra que limitan la oferta general de viviendas.
Sólo mirando las regulaciones del uso de la tierra en California y Oregón debería darnos una idea de lo mal que las políticas gubernamentales están asfixiando el mercado de la vivienda. Según el Índice de Libertad en los 50 Estados del Instituto Cato, California y Oregón ocupan el 47º y el 43º lugar en lo que respecta a la libertad de uso de la tierra, respectivamente. La pésima clasificación de Oregón se justifica al observar cómo sus políticas de uso de la tierra han impactado en el desarrollo.
La redacción del Wall Street Journal observó que los mandatos restrictivos de zonificación y uso de la tierra de Oregón han generado la tasa más baja de construcción de viviendas en décadas. Entre 2010 y 2019, Oregón creció en cuatrocientas mil personas. Sin embargo, el estado agregó sólo treinta y siete permisos de vivienda por cada cien nuevos residentes, según un informe de la Oficina de Análisis Económico de Oregón.
El economista Josh Lehner señaló correctamente que la gente que sólo se fija en el aumento de los costos de la vivienda está prestando atención «al síntoma y no a la causa de la enfermedad». En opinión de Lehner, «la principal causa subyacente es el bajo nivel de nuevas construcciones que se está produciendo en esta década». Lehner añadió que
sobre una base ajustada al crecimiento de la población, Oregón construyó menos unidades de vivienda nuevas esta década que las que hemos construido desde, al menos, la Segunda Guerra Mundial.
Al igual que el control de la renta, estas cuestiones de los precios de la vivienda se reducen a lo básico. Cuando la oferta de viviendas se restringe artificialmente gracias a la legislación, inevitablemente obtenemos viviendas más caras. Sin embargo, no basta con decir «dejar que el mercado lo maneje» cuando se trata de ofrecer una política alternativa al control de la renta.
Hay mucha intervención del Estado que impide que los mecanismos de mercado proporcionen viviendas asequibles. En cambio, debemos señalar políticas específicas, como las normas de zonificación, que dificultan la construcción de viviendas. Estas regulaciones son las principales culpables de este aumento de los precios de la vivienda. Para ganar este debate, los defensores del libre mercado deben ofrecer la solución de la liberalización del uso de la tierra, lo que implica la derogación de estas medidas.
¿Seguimos atascados en los tarros de intervención?
La falta de conocimiento sobre cómo resolver los problemas de la vivienda es el producto de una mentalidad que trata la vivienda como un derecho positivo. Al igual que otros servicios, como la educación, muchos entusiastas políticos consideran que la vivienda es un «derecho» y, por lo tanto, obligan al Estado a intervenir y a proporcionarla.
Cegados por su afán de salvar a las masas de los «excesos» de los terratenientes codiciosos, los políticos ignoran el estado regulador en el fondo. Al igual que su contraparte en la educación, el mercado de la vivienda ha proporcionado viviendas durante décadas sin problemas. Pero para que estos mercados funcionen realmente, tiene que haber un esfuerzo genuino por hacer retroceder las normas y reglamentos arbitrarios. Esto puede ser demasiado pedir a las clases políticas que insisten en que sus programas políticos ayudarán al hombre común.
Nociones como el control de rentas son las opciones para los políticos que buscan desesperadamente votos en sus distritos. Trágicamente, sus electores terminan pagando el precio una vez que las previsibles distorsiones económicas comienzan a materializarse. Para cuando el daño esté hecho, es probable que los bienhechores políticos ya no estén en sus puestos, para ser reemplazados por otro grupo de demagogos que culparán al mercado una vez más por los fallos que la regulación causó en primer lugar. Algunos hechos nunca parecen registrarse con los más «iluminados» de la sociedad.
Y así es como comienza un círculo vicioso de regulación sin fin.
