En 2014, el porcentaje de propiedad de vivienda en EEUU cayó por debajo del 65%, lo que significa que ha vuelto a donde estaba durante la década de 1970 y buena parte de la de 1990. Varias agencias federales han hecho desde hace tiempo de la propiedad de viviendas una prioridad y han introducido una manada de programas públicos y casi-públicos, incluyendo las GSE como Fannie Mae, préstamos garantizados por la FHA, préstamos garantizados por la VA, la “American Dream Downpayment Initiative” de la administración Bush y, por supuesto, el banco central entrometiéndose para mantener los tipos de interés bien por debajo de los mercados hipotecarios.
Y con todos sus intentos, toda la inflación y todas las subvenciones financiadas por el contribuyente y entregadas en rescates, tenemos un porcentaje de propiedad de viviendas en donde estaba hace cuarenta años. Sin embargo, durante el auge de la vivienda, los porcentajes de propiedad de viviendas ascendieron a niveles sin precedentes, superando el 70% o más en muchos lugares del país. Cuando se acabó el auge de la vivienda, el que la gente vendiera sus viviendas no fue algo que no doliera. Fue un proceso de reajuste muy costoso y fue algo que habría sido completamente innecesario y nunca habría ocurrido en el grado en que lo hizo sin la interferencia del Congreso, el banco central y el auge inducido por el dinero fácil que idearon estos.
El sueño americano = Vivienda en propiedad
Los porcentajes de propiedad de viviendas nunca han sido un indicador de prosperidad económica. Suiza, por ejemplo, tiene un porcentaje de propiedad de viviendas de la mitad del de Estados Unidos. Aun así, aumentar el porcentaje de propiedad de viviendas ha sido desde hace mucho un proyecto amparado por los políticos de Washington.
Sin embargo, la obsesión política con los porcentajes de propiedad de viviendas se remonta al New Deal, cuando Roosevelt empezó a presentar multitud de programas de propiedad de viviendas pensado para bajar el porcentaje de familias que alquilaban sus viviendas. Basándose en ideas románticas de ocupación en la Frontera, se suponía que poseer una casa era la única forma de vivir al estilo americano. Fue durante este tiempo cuando la hipoteca a treinta años (un artefacto de la intervención pública) se convirtió en algo fijo en el paisaje hipotecario. Y la propiedad de viviendas aumentó de hecho. Y, con ella, también aumentó la deuda en préstamos.
En la década de 1990, los bajos tipos de interés dispuestos por el banco central impulsaron cargas de deuda hipotecaria a impresionantes nuevos niveles y las casas seguían haciéndose más grandes mientras las familias se hacían más pequeñas. Entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac mantenían el flujo de liquidez las líneas de crédito de sobre viviendas convirtieron a las casas en fuentes de renta.
De 2002 a 2007, los que trabajábamos en o en torno al sector hipotecario estábamos asombrados por lo fácil que era conseguir un préstamo, incluso con un historial crediticio muy sospechoso y una renta poco fiable. Solo hacía falta pagos simbólicos. Muchos de estos prestamistas pocos impresionantes compraron múltiples viviendas. Detrás de todo eso estaba el gobierno federal y la Fed repitiendo constantemente la letanía de más propiedad de viviendas, tipos de interés más bajos, más hipotecas y aumentar el precio de las viviendas. Los crecientes niveles de propiedad de viviendas eran para los populistas. Los crecientes precios de las viviendas eran para los banqueros y los propietarios existentes de viviendas.
Una burbuja de empleo relacionada con la vivienda
La burbuja de vivienda se convirtió en el regalo que aparentemente nunca dejaba de darse porque con toda esta compra de casas llegaron millones de nuevos empleos en el sector inmobiliario, la construcción y las hipotecas de viviendas. Aparentemente todos veían el sector inmobiliario como fuente de dinero fácil. El chico de las bolsas del supermercado vendía condominios a la vez y todos parecían estar vendiendo nuevos préstamos de vivienda. Los constructores de viviendas no podían atender todas las solicitudes y los promotores tenían listas de espera de seis semanas.
Sabemos cómo acabó todo. La tasa de fallidos se dobló de 2002 a 2010. El respaldo implícito del gobierno a Fannie Mae y Freddie Mac se convirtió en respaldo explícito y numerosos bancos “demasiado grandes para caer” que habían invertido en hipotecas de viviendas fueron rescatados por valor de cientos de miles de millones de dólares de los contribuyentes. Algunos prestamistas, como Countrywide e Indymac, esencialmente desaparecieron del negocio y todos los prestamistas (incluyendo muchos que no fueron rescatados) afrontaron costes que fueron de 20.000 a 40.000 por fallido en ingresos perdidos, tasas legales y otros costes. Los fallidos generaron fallidos, ya que los barrios con más densidad de fallidos fueron los más afectados por las caídas de precios, llevando a valores negativos, lo que a su vez llevaba a más fallidos. Paradójicamente, los deudores más responsables, los que hicieron una baja considerable en los pagos y eran más fiables en dichos pagos y por tanto pusieron más en juego, fueron los que más sufrieron y tenían más que perder sencillamente yéndose de sus casas.
Agentes inmobiliarios, profesionales del préstamo, trabajadores de la construcción y otros que se apoyaban en el sector de la compra de viviendas perdieron sus empleos y tuvieron que dedicar tiempo y dinero a adaptarse a sectores completamente nuevos. O simplemente estuvieron entre los millones que cobraron cheques de desempleo y cupones de comida proporcionados por los que seguían estando empleados.
¿Mereció la pena la burbuja?
¿Y para qué? El coste de oportunidad de todo esto fue inmenso y durante los años de burbuja, el total de trabajadores en empleos relacionados con la vivienda se hinchó hasta 7,4 millones, muchos de los cuales fueron engañados por la burbuja, creyendo que el sector de la venta inmobiliaria era una buena carrera a largo plazo. Para conseguir esos empleos, dedicaron muchas horas y miles de dólares en certificación, formación y experiencia laboral. Después de que estallara la burbuja, desaparecieron tres millones de estos trabajos. De 2001 a 2006, el empleo en el sector hipotecario aumentó un 119%, solo para que la mayoría de estos trabajos desaparecieran entre 2006 y 2009.
Es verdad que siempre habrá gente que tome malas decisiones en su carrera y siempre habrá desempleo friccional, pero sin la burbuja inmobiliaria y la multitud de programas federales y la inyección del banco central tras ellos, ¿habrían inundado millones de trabajadores estos sectores, sabiendo que la mayoría no serían empleables en ese mismo sector solo unos pocos años después? Parece improbable.
Además, ¿podríamos estar hoy mejor si esa misma gente, mucha de la cual tenía mucho talento, si hubiera invertido su tiempo y dinero en otros campos y otros empeños? ¿Qué negocios no se abrieron nunca y qué productos no se fabricaron nunca porque tanto entraran en el sector inmobiliario? Nunca lo sabremos.
Gracias a la incansable dirección del gobierno para una mayor propiedad de viviendas y un siempre creciente precio en la vivienda, millones de trabajadores concluyeron que los trabajos inmobiliarios eran la mejor apuesta en la economía moderna. Pensaron esto porque los inversores en busca de rendimientos en un entorno de bajos tipos de interés estaban poniendo su dinero en viviendas ocupadas por sus dueños en respuesta a garantías del gobierno sobre préstamos familiares y dinero fácil para prestar hipotecas.
A la gente se le prometió más propiedad de viviendas, pero después de solo unos pocos años, ha quedado claro que no lo ha conseguido. Al mismo tiempo, a Wall Street se le prometieron altos precios en viviendas y, cuando cayeron los precios, se le ofrecieron rescates en su lugar. Wall Street consiguió sus rescates.
El coste de la burbuja inmobiliaria se calcula a menudo en cantidades de dólares que pueden contarse fácilmente en Wall Street, pero los que no estén bien relacionados políticamente (trabajadores normales, propietarios de viviendas, empresas de construcción y muchos otros) el coste en tiempo y oportunidades perdidas permanecerá eternamente entre los muchos costes invisibles de la intervención pública.
Publicado originalmente el 16 de enero de 2015. Traducido del inglés por Mariano Bas Uribe. El artículo original se encuentra aquí.
